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“底”在哪裡?究竟還要跌多久!

大碗樓市2022-09-21 21:15:540

從數據來看,

新房成交自6月樓市出現一波“迴光返照”之後,緊接著7月跌、8月跌,被按在地上瘋狂的摩擦,

即使像北京、上海這樣的一線城市,進入8月後新房市場也出現回落,

在之前的文章中,我們有提到,樓市的復甦需要靠一線城市的帶動,是一個由一線城市向二三線城市輻射的一個過程,

但是現在連一線城市也躺平了

不僅沒有對樓市形成正向影響,反而被拖下了水

以往各種手段,在現在的時間點彷彿統統失靈,

作為普通百姓“衣食住行”中,佔比最大的住房需求,短時間內大量消失掉了……

那現在僅存的一點需求量是誰?到底是誰在支撐著房地產市場沒有徹底倒下呢?

來來,

我把具體成交情況解剖來給大家看,

以廈門為例:

8月廈門一手住宅成交1330套,環比下跌40.89%;住宅成交面積134323㎡,環比下跌31.03%。

市場看似在下跌,可是在島內卻是另外一番景象:

8月7日港務五緣灝月項目,推出58套房源,截止當日11:50分,去化50套,去化率約86%;

8月9日和悅東方項目推出86套房源,截止當日21:30分,去化72套,去化率84%;

8月25日港務五緣灝月項目,推出最後一批135套房源,單日去化約104套,去化率77%;

8月28日湖畔九境項目首開,推出449套房源,截止當天22:10分,現場累計去化300套。

以上所有數據僅僅只是網籤數據,實際成交表現要比網籤更好!

要知道,廈門島內土地資源稀缺,

島內的房價一直都是普通人望而卻步的,

而就是在高房價的島內、改善項目集中入市的情況下,

去化情況反而穩中有增。

再以合肥為例:

合肥的濱湖區作為合肥發展的標杆區域,優質資源聚集、規劃發展利好,

不論從現狀看還是從遠期發展前景看,都屬於當之無愧的頂尖區域,

同樣這種頂尖區域的房價也必然不是所有人都可以承受的,

可是偏偏在市場冰封時期,頂尖區域的改善項目依舊可以做到不愁去化。

最後再來看看,將房地產玩的最明白的杭州:

這座“越搖號越起勁”的城市,外圍區域已經徹底告別了搖號時代,

不論價格、不論產品、不論開發商的品牌能力,只要你地處外圍,統統不需要搖號;

反觀核心區,雖不像去年紅盤、粉盤頻出,但是即使是天花板的價格,搖號中籤率依舊不高。

可以發現,現在的市場有一個共性——

改善項目的去化普遍要優於剛需項目,

對於剛需客戶來說,市場沒有大幅度降價,且存在不確定因素,大家更多的只想要持幣觀望或者囤錢過冬,完全不會想要拿著大量的資金去冒險;

但是對於塔尖的人來說,觸底即意味著建倉的時機,尤其是優質資產的稀缺性造就了他們的抗週期性,

就像廈門的島內資產,島內面積不可能因為樓市的波動而出現面積大小的改變,他的稀缺性無可替代;

就像合肥的濱湖,優質資源的集聚是需要至少5-10年打造的,不可能因為樓市的波動而改變區域發展定位;

就像杭州的核心區域,同樣不會因為樓市的波動改變城運的發展。

二手房市場越跌越慘,

根據中指數據統計,8月百城二手住宅均價環比下跌0.13%,

自今年4月以來二手房市場跌幅越來越大。

再拿深圳舉例:

深圳二手房從21年就開始急速下跌,直到現在都還沒能從谷底爬上來。

整體二手房市場現在的情況就是:

一線城市以價換量,割肉清倉,但只要願意割肉至少還是可以有量的;

二線城市呢,即使是像杭州這樣的網紅二線城市,也不得不進行大幅割肉,比如,我同事從去年就一直有置換的想法,拖到現在一年時間虧掉了一輛奔馳E;

至於其他城市,即便是真的想割肉退場,來看房的人數也屈指可數的。

二手房失去了流動性,這批真正有能力、有意願的腰部購房力量,他們的需求就會被抑制,

如果沒有賣掉手中現有的資產,那麼這部分需求就無法被轉化為有效需求體現在市場當中,

完整的需求鏈最終被打斷。

上海二手市場近1年的月平均成交為1.55萬套,

月均成交榮枯線在1.2萬套左右,

當二手房市場成交量低於榮枯線時,說明市場活躍度低,這個時候的新房市場很難走出獨立行情;

當二手房市場連續推高,超過了平均成交量時,說明市場活躍度較好,市場活力依舊在。

量在價先,二手成交量的活躍最終會助推在新房市場上。

所以真正的樓市“築底”,需要看二手市場的“堵點”是否真的被打通。



最後,一份2022年8月十大城市的二手房價地圖我會分享在朋友圈,大家可以通過加我微信自提二手房價地圖,同樣有具體城市二手房情況需要諮詢也可以在微信中留言,我會抽一個時間段對大家的問題一一進行回覆。





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